Uma vista do pátio interno do Grether West em Freiburg. (Foto: Łukasz Dąbrowiecki)
Em cidades de toda a Alemanha, o Sindicato de Habitação Aluguel está ajudando a classe trabalhadora a criar projetos de habitação coletiva e tirar as casas das mãos dos especuladores para sempre.
Na Alemanha, o Sindicato de Aluguel de Habitação (Mietshäuser Syndikat, ou MHS) encontrou uma maneira incomum de obter controle de aluguel de baixo para cima e desprivatização do estoque de imóveis no mercado. O MHS usa os instrumentos jurídicos e econômicos existentes, mas uma vez que um edifício está sob seu guarda-chuva, não há chance de retornar ao mercado imobiliário comercial. Nos últimos anos, este conceito tornou-se cada vez mais popular na Alemanha, e agora está se espalhando para novas áreas, como a construção de novas casas e a propriedade coletiva de terras agrícolas.
Na cidade de Tübingen, no sudoeste da Alemanha, conheci Marc, membro do MHS, em uma manifestação pelo Dia de Ação pela Habitação, ação civil exigindo a expropriação e socialização de corporações imobiliárias em Berlim. Apesar das rígidas restrições da pandemia, a manifestação encheu a praça de Tübingen. O custo da habitação não está aumentando apenas nos grandes centros urbanos, como Hamburgo e Berlim: Tübingen é uma das áreas residenciais mais caras da República Federal.
Localizada no Vale do Neckar, a cidade universitária se tornou uma base para clínicas médicas, centros de pesquisa como o Instituto Max Planck e empresas como a CureVac, que está desenvolvendo uma vacina contra a COVID-19. A chegada de trabalhadores qualificados está pressionando os preços e aumentando a demanda por moradias, e o desenvolvimento de um Cyber Valley no Neckar - um investimento em instalações de pesquisa de inteligência artificial que deve atrair gigantes como Amazon e a indústria automobilística alemã - é mais uma razão para os moradores de baixa renda temerem serem expulsos por tecnólogos que chegam em massa. Devido à falta de apartamentos de aluguel mais baratos, os estudantes são forçados a ocupar porões e sótãos.
No entanto, Marc, psicólogo de profissão, não tem medo de perder seu apartamento ou ter seu aluguel aumentado. Você é um inquilino de um dos chamados projetos habitacionais (ou Wohnprojekt) que são desenvolvidos sob o guarda-chuva do MHS. Ele me convida para ver o 4-Häuser Projekt, um dos oito projetos afiliados ao MHS em Tübingen. Como o próprio nome indica, é composto por quatro edifícios, que serviram de alojamento para os militares da guarnição francesa estacionados na cidade até 1991, e depois de alojamento para o pessoal médico da clínica universitária.
Um dos edifícios do 4-Häuser Projekt na Hechinger Strasse de Tübingen.
Renovada e arrumada, a casa multifamiliar de dois andares com telhado de telha vermelha e escada central tem uma aparência agradável. Distingue-se de outras casas pela decoração multicolorida das janelas, pela manutenção orgânica dos jardins e um punhado de estandartes pendurados na cerca e grades do pátio. As faixas clamam pela luta contra as mudanças climáticas e expressam oposição ao retorno forçado de refugiados ao Afeganistão.
O que é um projeto habitacional?
Esses conjuntos habitacionais têm suas origens nas décadas de 1970 e 1980. Sob o mesmo teto há apartamentos individuais ocupados por famílias, solteiros ou pensionistas, bem como os chamados Wohngemeinschaften (WG), que são apartamentos coabitados por companheiros de quarto de várias idades e Profissões.
As casas 4-Häuser Projekt não são um complexo habitacional concentrado. Eles estão espalhados em diferentes lotes ao longo da rua. Marc chama a atenção para os pisos térreos reconstruídos pelos próprios moradores, que permitem às famílias que moram no mesmo andar terem acesso independente a partir do pátio. No total, os quatro prédios são habitados por cem pessoas, incluindo quarenta crianças. As novas telhas, adicionadas um ano antes, são cobertas por painéis fotovoltaicos. As bicicletas estão estacionadas em frente à entrada.
Entramos em uma das unidades. A presença de crianças é notada; há brinquedos em todos os lugares. No mezanino há uma grande estante repleta de dezenas de sapatos. Vamos sentar na sala de reuniões e há o som de uma britadeira. Marc nos explica que eles estão trabalhando em um quarto extra para os hóspedes.
“Este contínuo desenvolvimento e mudança é sublinhado pelo nome coletivo do que fazemos”, diz Marc. “É sempre um “projeto de habitação”, nunca é algo completamente acabado, mas uma estrutura que transformamos à medida que as necessidades coletivas mudam”. Pergunto-lhe se está relacionado com a história do movimento de cócoras. "Sim, e não exatamente", responde Marc, "embora não houvesse MHS sem o movimento Occupy".
Um dos edifícios 4-Häuser Projekt na Hechinger Strasse em Tübingen.
A ideia do sindicato nasceu entre aqueles que ocuparam uma fábrica abandonada de produção de máquinas em Freiburg im Breisgau, outra cidade universitária próxima à fronteira francesa, na década de 1980. Eram o auge do movimento de ocupação, e os jovens, diante da aceleração da desindustrialização e da fuga da classe média para os subúrbios, ocupavam prédios abandonados nas grandes cidades. Estabeleceram dentro de seus muros centros de atividade política extraparlamentar, iniciativas sociais e projetos culturais independentes, com a intenção de construir uma "sociedade alternativa".
Mas o grande capital voltou aos grandes centros de uma nova forma, e a era da gentrificação começou. Conflitos prolongados sobre direitos de propriedade e surtos de violência policial levaram os posseiros mais velhos a buscar uma nova estrutura para suas atividades. A maioria das ocupações desapareceu dos mapas das cidades; alguns tornaram-se legais - ou pelo menos tolerados - centros juvenis e culturais. Alguns começaram a pensar em comprar o imóvel, mas o imóvel adquirido poderia mais uma vez ser trocado por mercadoria. Na Alemanha, as pessoas buscaram meios legais para evitar esse resultado.
Fuja do espectro da reprivatização
Fundar uma cooperativa habitacional foi a primeira ideia dos futuros sindicalistas de Freiburg. Controle democrático, autonomia e independência, cooperação e cuidado com a comunidade local: os princípios do movimento cooperativo pareciam se encaixar perfeitamente no empreendimento planejado. No entanto, essa forma de propriedade compartilhada não garantia que ela se mantivesse como tal no futuro. Por maioria qualificada, a assembleia geral de cooperativas poderia levar à reprivatização da propriedade cooperativa. Em vez disso, o objetivo era remover permanentemente a propriedade da circulação do mercado, o que é descrito como a "neutralização do capital".
O projeto de Freiburg decidiu utilizar uma forma organizacional derivada do núcleo do sistema capitalista: uma sociedade de responsabilidade limitada (em alemão, Gesellschaft mit beschränkter Haftung, ou GmbH), que oferecia uma característica vital: a possibilidade de estabelecer a assimetria de seus constituintes entidades. . Isso significava que cada conjunto habitacional teria plena autonomia de autodeterminação, com uma exceção: a possibilidade de reprivatização. Neste caso, o direito de veto corresponde aos sócios da empresa, entidade que representa todo o sindicato, ou seja, todos os conjuntos habitacionais associados ao MHS. Se um grupo quiser tomar o prédio ou vendê-lo, todos os outros no sindicato têm uma ferramenta para impedi-lo. O caminho para a reprivatização foi fechado.
À primeira vista, isso pode parecer complicado; mas na prática não é. Novos grupos que querem comprar ou construir uma casa em conjunto formam uma associação (Verein). O tamanho do grupo varia de algumas pessoas a dezenas. A parte fundamental do processo é o desenvolvimento de um plano financeiro, do qual depende o nível de aluguel futuro, juntamente com sua aceitação como parte do sindicato.
No entanto, os recém-chegados não precisam organizar tudo sozinhos. A MHS oferece assistência voluntária gratuita para que os novos grupos conheçam todos os passos necessários. Quando o plano estiver coeso, um novo grupo de projeto apresentará o conceito na assembleia geral do sindicato, que acontece três ou quatro vezes por ano. Se a assembleia geral aprovar, inicia-se outra fase: a constituição de uma empresa (GmbH) entre a associação do conjunto habitacional e o sindicato. Esta empresa será a entidade que irá comprar e gerir a casa.
O próprio Housing Union é também uma sociedade de responsabilidade limitada, mas o seu único acionista (Gesellschafter) é a associação com o mesmo nome, Mietshäuser Syndikat. A associação é composta por todos os grupos sindicais, associações de habitação e indivíduos que tenham aderido anteriormente.
Questiono essa inclusão de indivíduos, perguntando a Marc se é possível criar projetos habitacionais individualmente. Ele me diz que não. “Esses indivíduos são pessoas que não moram em nenhuma das casas sindicais, mas sua presença é fundamental para toda a estrutura”, explica. São pessoas que ingressaram na associação MHS por motivos ideológicos ou que moravam em conjuntos habitacionais e, embora tenham se mudado por mudanças nas circunstâncias de vida, ainda se sentem apegados ao sindicato. “O importante é que eles não têm interesse material em apoiar uma possível reprivatização. Eles são um freio de segurança caso todas as outras associações de repente queiram privatizar a União, o que, no entanto, parece improvável”.
Escala
Uma das razões pelas quais isso é improvável é a grande escala do projeto. O crescimento do Sindicato e, portanto, a quantidade de riqueza permanentemente retirada da circulação capitalista está acelerando. Em 2015, a MHS tinha cerca de 100 projetos habitacionais. Existem atualmente 174 e dezesseis outras iniciativas candidatas. Em seus trinta anos de operação, o Sindicato sofreu apenas um fracasso: um grande projeto baseado em uma casa de campo histórica há uma década que, diante dos custos crescentes de uma longa reforma, foi forçado à falência.
A entrada principal do edifício da antiga fundição Grether Ost.
Há completa diversidade estilística e funcional entre os prédios adquiridos pelo Sindicato. Entre eles estão antigas vilas suburbanas, antigos quartéis militares, velhos cortiços, prédios residenciais mais contemporâneos, um antigo prédio de escritórios e até uma estação de trem. A construção de estruturas completamente novas também não está fora de seu escopo. Um edifício moderno em um bairro atraente de Hamburgo foi recentemente concluído. O espaço oferece 1400 metros quadrados de oficina para artesãos, empresas de reforma e freelancers associados ao projeto.
A área residencial total de todos os edifícios da União é de aproximadamente 150.000 metros quadrados, com mais 25.000 metros quadrados de espaço útil para atividades comerciais. Os edifícios do MHS são habitados por cerca de 4,5 mil habitantes. O valor de todos os imóveis foi estimado em 2021 em cerca de 280 milhões de euros, o que equivale ao montante de “capital neutralizado”. Como uma pessoa disse em um documentário feito sobre o Sindicato: "O truque é que essa ação nunca mais será realizada no mercado".
Problemas funcionais
Mas dizer "compre o prédio" é fácil. De onde vem o dinheiro? Para a maioria das pessoas que moram nas casas do Sindicato, investir individualmente em qualquer imóvel provavelmente seria inconcebível, mas já vi um plano financeiro de mais de um milhão de euros administrado por ex- posseiros . Como eles conseguem essas somas?
A partir de 2020, a contribuição própria dos moradores para a compra de imóveis era de apenas 7% dos recursos necessários. 39% são empréstimos diretos de pessoas físicas, muitas vezes parentes, amigos ou pessoas que se identificam com a ideia do Sindicato. No caso do Projeto 4-Häuser em Tübingen, o credor foi o município. Para os credores, o sindicato oferece a possibilidade de um investimento transparente, social e sustentável sem passar o dinheiro por um banco. Muitas vezes não está claro o que acontece com o dinheiro em contas de poupança ou fundos mútuos, ou o que é financiado com eles; em vez disso, ao credenciar projetos de MHS, os indivíduos sabem que estão financiando algo de valor para a comunidade. Além disso, eles recebem juros de 3%, muito mais do que os bancos oferecem para manter o dinheiro em uma conta hoje. Por sua vez, os valores captados pelo MHS por meio de empréstimos diretos são tratados pelos bancos como contribuição própria da União.
Os 54% restantes do financiamento foram cobertos com empréstimos bancários, o que não foi um processo fácil no início. O banco cooperativo GSL, instituição de cultura alemã originária do movimento antroposófico de Rudolf Steiner, abriu o caminho. "Não temos mais esse problema", explica Marc. "Agora somos nós que escolhemos as instituições, que são, em nossa opinião, as menos suspeitas do ponto de vista ético."
O método de financiamento e replicação
Obter credibilidade é uma coisa. Pagar os empréstimos é outra. O Mietshäuser Syndikat é baseado em três princípios: propriedade compartilhada, auto-organização e solidariedade. São belos slogans para pendurar como bandeira, mas também têm dimensões financeiras específicas.
O plano financeiro de cada novo projeto habitacional inclui aspectos básicos do start-up, como o custo de aquisição do imóvel e sua reforma, que é obrigatório de acordo com a lei alemã. Inclui um plano de amortização, uma previsão de gastos mensais futuros, as cotas transferidas para o fundo de solidariedade da União, etc. Os futuros moradores podem baixar o nível de aluguel, por exemplo, fazendo as reformas pessoalmente. Dividindo os custos finais pelo número de metros quadrados, obtém-se o valor do aluguel, que será pago pelos moradores. Esse nível de taxa permanece para sempre. Ninguém nunca vai carregá-lo. É uma decisão exclusiva da própria Wohnprojekt.
Mas também, depois de reembolsar os empréstimos, não é reduzido. A diferença vai para os fundos do Sindicato e é usada para apoiar novos projetos, que agora também são concedidos na forma de empréstimos diretos. As atividades de relações públicas, apoio jurídico e os conselhos mencionados para os recém-chegados também são financiados a partir desta pilha. Um sindicato com um forte pool de recursos financeiros também é um garantidor seguro de empréstimos para projetos emergentes, uma das partes mais importantes da organização. A soma das contribuições solidárias pagas em 2020 atingiu os 350 mil euros, sete vezes mais do que o valor angariado uma década antes.
A característica mais importante deste sistema é que as rendas calculadas desta forma são muito inferiores às do mercado comercial. A prática mostra que essa diferença cresce a favor da União ao longo do tempo.
A vista do Grether Ost da Adlerstraße.
Por outro lado, se o aluguel de um determinado projeto ultrapassar 80% das taxas médias locais, os moradores podem solicitar a isenção parcial da contribuição paga à União. Isso significa que os apartamentos sob o guarda-chuva do MHS sempre oferecem tarifas mais favoráveis do que o mercado comercial. No primeiro complexo de edifícios em Grether-Freiburg convertido de acordo com este modelo, os aluguéis são agora duas a três vezes mais baixos do que nas cidades vizinhas. Os sindicalistas pagam 5,70 euros por metro quadrado, enquanto os preços médios na cidade em 2021 oscilaram entre 13,5 e mais de 17 euros por metro quadrado, não se devendo esquecer que parte das rendas pagas em Grether vai para o fundo comum do Sindicato para o desenvolvimento de todo o grupo.
Em suas publicações, o MHS fornece descrições de todos os projetos, juntamente com parâmetros, incluindo ano de compra, tamanho da terra e espaço vital, número de habitantes, custos de compra, aluguel por metro quadrado e valor da contribuição para o sindicato. Transparência total é fundamental.
As casas, por sua vez, são autogeridas. Cada projeto faz sua própria contabilidade completa, administra o prédio e faz reparos. Além disso, o MHS possui publicações próprias e organiza reuniões gerais e atividades em benefício da comunidade local. O MHS não apoia nenhum partido político, mas nem é preciso dizer que é uma instituição de esquerda. Uma das ferramentas utilizadas para contrariar a atomização dos projetos habitacionais é a regra de que cada inquilino participe de pelo menos um grupo de trabalho. Não há observadores passivos.
De volta à base mãe
Mais tarde, sou recebido por Howard e Jochen na sede do sindicato em Grethergelände. Howard é um americano de 60 anos de Chicago, músico e tradutor, que veio estudar na Europa e ficou. O outro morador, Jochen, é um contador que ingressou quando um novo bloco de apartamentos foi adicionado.
O complexo Grether em Adlerstraße é uma antiga fundição de metal e fábrica de máquinas fundada em 1888. Cem pessoas vivem agora aqui. No pátio cresce uma bela tília; as paredes estão entrelaçadas com videiras exuberantes e arbustos floridos de rosas trepadeiras. Além dos apartamentos, há dois jardins de infância movimentados, uma estação de rádio e uma pequena gráfica, uma cooperativa de alimentos e uma cafeteria. Há também um estúdio de fotografia, oficina de cerâmica e loja de antiguidades.
Existem escritórios locais de organizações humanitárias, como a Rosa Hilfe, que apoia a comunidade LGBT+, e o Centro Feminista da Mulher. No Rasthaus, refugiados e imigrantes, sem que sejam solicitados documentos ou seguro, recebem aconselhamento médico e jurídico. Eles também podem participar de um curso de alemão ou de TI. Quando entro no pátio, uma dúzia de pessoas se reúne ao redor da mesa do café, esperando para participar de uma das atividades.
Este local nem sempre teve um histórico de cooperação, como indica uma placa descoberta por moradores de Grether em 1º de maio de 2021. Durante a Segunda Guerra Mundial, a fábrica era um local de trabalho escravo. Os membros do sindicato financiaram pesquisas históricas profissionais, e os nomes de cinquenta e dois dos presos são agora conhecidos, muitos deles da Europa Oriental. Uma brochura foi publicada documentando a investigação e reconstruindo o trágico destino dos trabalhadores. É um gesto comovente de manutenção de baixo da memória histórica de um passado inglório: o antifascismo em ação.
A Grether é composta por três conjuntos habitacionais diferentes, geridos por diferentes associações empresariais. A parte ocidental foi tomada em 1980. Após longas batalhas com as autoridades municipais, em 1987 foi alcançado um acordo que incluía a transferência da terra em arrendamento perpétuo por setenta e cinco anos. A parte leste foi comprada em 1995, quando a antiga fundição de metais teve que passar por uma longa reforma e posterior reconstrução devido aos altos níveis de poluição. A parte sul foi a última a ser incorporada, em 2000. Howard morou aqui antes que o prédio ficasse sob o guarda-chuva do sindicato.
Pergunto a ele como foi a fase de pioneirismo. "Antes, como inquilinos individuais, não nos conhecíamos", diz ele. “Também não conhecíamos o povo Grether. Eles eram nossos vizinhos, mas não tínhamos contato próximo.
A entrada do Beach Cafe em Grether West.
“Quando o dono do nosso prédio decidiu vender o imóvel, começamos a olhar o futuro com incerteza. Teríamos que deixar nossos apartamentos? Então nossos vizinhos de Grether apareceram e perguntaram se queríamos comprar nosso prédio. Dissemos a eles que não tínhamos tanto dinheiro. Eles nos disseram como isso poderia funcionar." Howard menciona como foi estressante. Em pouco tempo, todos os inquilinos tiveram que se conhecer, concordar com suas preferências e criar uma associação. A operação de compra foi realizada após alguns meses.
Diante desse estresse, pergunto aos moradores de Grether sobre conflitos. Eles ocorrem em grandes grupos, especialmente aqueles que precisam resolver problemas na hora e trabalham sem scripts impostos. Como eles lidam com eles? “Os conflitos, claro, são inevitáveis. Sabemos que mais cedo ou mais tarde eles surgirão, e cada novo grupo deve estar preparado para isso”, diz Howard. "Assim como os gastos com reformas ou contas de água são planejados, é necessário um fundo anticrise para resolver os conflitos." O fato de Mietshäuser Syndikat prever o uso de mediadores profissionais externos ajuda a explicar seu sucesso.
Jochen acrescenta que eles acabaram de decidir expandir a estrutura sindical na Alemanha. Foi criada a Fundação MHS, que permitirá ao sindicato entrar em novas áreas. Entre outras mudanças, facilitará a aceitação de registros de inventário. Agências regionais foram criadas para acelerar a expansão de forma não centralizada e flexível, e no final de outubro de 2020, juntamente com a rede de cooperativas Solidarischen Landwirtschaft (ou Agricultura Solidária), o MHS estabeleceu o Ackersyndikat (União Agrícola), que é o equivalente a uma estrutura habitacional, mas que permitirá a desprivatização e a partilha de terrenos agrícolas.
A sua influência também começou a ultrapassar as fronteiras nacionais: projetos com um modelo semelhante estão a ser desenvolvidos na Holanda, Áustria, Espanha e República Checa. A esperança, entre os envolvidos, é que projetos semelhantes possam ser lançados em outros lugares, mesmo onde as leis ou o cenário político tornam as coisas particularmente difíceis. Somente quando esses esforços se enraizarem apesar dessa hostilidade, diz Jochen, o projeto será realmente um sucesso.
LUKASZ DABROWIECKI
Jornalista independente especializado em questões de habitação, planejamento urbano e políticas energéticas no contexto da crise climática.
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